Desde que el Gobierno declaró el Estado de Alarma en España, se plantean múltiples cuestiones acerca de la posibilidad de suspender, revocar o adaptar todo tipo de contratos.
Especialmente llamativo es el supuesto del alquiler, ya que el Gobierno en el Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo sólo ha tratado lo relativo al pago de las cuotas de préstamo de vivienda habitual para colectivos desfavorecidos.
La cuestión aquí gira en torno a la alteración sobrevenida de las circunstancias contractuales o la doctrina “rebus sic stantibus”. Esta cláusula que ya viene del derecho romano, tiene por finalidad, en principio, la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por una alteración sobrevenida de tal envergadura que no sea posible de otra forma el equilibrio de las prestaciones entre las partes.
Esto aplicado a un arrendamiento de un local de negocio destinado a un comercio que no puede abrir por a la crisis del coronavirus, pero que tiene como obligación frente al arrendado el pago de la renta convenida, nos hace plantearnos si es aplicable la cláusula “rebus sic stantibus” para flexibilizar dicha obligación de pago.
En primer lugar, habrá que analizar si el coronavirus es un incidente de tal envergadura que altera las bases del contrato de alquiler de tal manera que hace inalcanzable la finalidad económica primordial de dicho contrato y que produce un desequilibrio importante entre las prestaciones fruto de una circunstancia que no es normal en esa relación contractual.
Es evidente que en la decisión de aplicar esta cláusula para modificar el contrato será muy importante examinar caso por caso y analizar: La duración de la prohibición de apertura, si la venta física le ha mermado en mayor medida sus ingresos o lo suple vendiendo on-line, las posibilidades de recuperar los ingresos el arrendatario después del cierre, las circunstancias personales del arrendador…
Pero el problema de todo esto estriba en que la doctrina de la “rebus sic stantibus” no es de aplicación unilateral y exige, en caso de disconformidad entre las pares, acudir a los Juzgados, ya que si el arrendatario unilateralmente decide no pagar la renta, el arrendador perfectamente le puede instar un desahucio por falta de pago, por lo que nuestro consejo es que, apelando al sentido común, la sensibilidad, la buena fe y la conveniencia o no de mantener ese contrato, se pacte entre las partes unas condiciones que cubran la situación extraordinaria por la que pasa el mundo y por ende, el contrato. Dejemos los Juzgados y Tribunales para aquellos casos en que no sea posible dicho pacto y donde evidentemente, la cláusula “rebus sic stantibus” será de nuevo apelada para que el juzgador la pondere en el caso concreto.